中海地产的地下车库成本控制方法

中海作为房地产行业绝对的利润老大，即使在全行业的利润跌破10%，净利润率仍然达到了23%，秒杀万科、碧桂园、恒大等标杆房企。而中海地产的利润率能甩出对手几条街，主要在于其成本控制太强啊，地库作为成本控制中的重中之重，本文主要介绍中海地产的地下车库成本控制方法。

一、地下车库停车数量

1、车库范围

独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段；

2、车库层数

尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积

3、车库埋深

结合场地、管线布局；有条件尽量架空、半地下停车。

二、人防地下室问题

1、尽量降低人防等级，争取不做5级人房

明确人防等级后再开始设计。如果是乙级人防（常5级或常6级），无需每个防护单元均设置通往室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大量车位；

人防口部设置应布置在不影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁。

2、尽量利用汽车坡道做人防主要出入口

人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋砼防倒塌棚架，既浪费又影响景观，应尽量减少；

相邻防护单元的主要出入口应合并设置。

三、停车效率的提升

1、再次澄清关于“单车位面积”的统计口径

地下车库总面积= 地下车库 + 全部设备用房 + 主楼地下室

只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。

2、集团控制标准：单车位面积35 ㎡

控制标准并不是最优值，不能应已经达到而停止优化！

（1）无人防地下室通常可以做到32平米/辆；

（2）大型停车库效率较高，很多可以做到30平米/辆以下；

（3）当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25平米/辆以下；

（4）目前，各项目中，有做到33平米、37平米、甚至41平米，成本优化空间仍然是很大。

普通地下一层车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元。

以停放500辆的车库，单车位面积每减少1平米，至少降低造价80万，平摊可售成本降低14.4元。

3、柱网布置

（1）集团控制标准：7800X7800

《汽车库设计规范》规定小车位1800X4800，车侧600，车尾500，两车共用，普通车位可以按照2400X5050。

7800柱网可以满足普通停车位要求（除非政府对停车有其他明确意见）。后侧有墙，车位应按照2400X5300。

地下室轮廓线：要求平直方正，无用的面积一定要剔除。

无实际用途，应修改地库轮廓。

无实际用途，修改地库轮廓或改作他用。

4、布置方式

布置方式

设备用房面积需要严格控制

5、设备用房面积需要严格控制

经验数据：10万平米规模的住宅小区，设备房面积约700～800平米左右（未含车库排风、消防控制）。

其中，变配电房约150平米；公变房：约50平米；柴油发电机房：约100平米；水泵房：约120平米；生活水池：约100平米；消防水池：约150平米；其他：约50平米。

小区规模每增加10万平米，设备房增大30%左右。

6、设备用房位置需要仔细斟酌

车道两边是车位布置的黄金宝地，设备房（以及非机动车库）不应挤占停车位置；

此处位置规整且靠近车道，不宜布置设备用房。

可尽量利用塔楼下方、边角空间等不方便停车的位置布置设备房。

设备房设置在塔楼下方，应注意水泵房及变压器的低频噪音对首层住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响。

四、车库层高

层高每增加100MM，地下室综合成本增加18元/平米。

1、常见认识误区

（1）片面的认为车库净高2.2米，是指最不利空间的净高。其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可。

（2）设备高度计算不精确，当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。

（3）对常用设备配置要求不清楚。当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。

2、影响地下室层高的因素：

（1）净高：车库净高：2200

（2）机械排烟：总建筑面积＞2000㎡地下车库必设机械排烟

（3）喷淋：＞10辆地下车库，或＞50辆地上车库（含架空层车库）必设喷淋，宽度＞1200的风道下面需设喷淋

（4）防火分区：地下车库一个防火分区2000㎡设喷淋4000㎡

（5）梁高：800MM高更节省（地下室埋深不大时）

（6）设备常用计算高度

3、严格控制地下室层高：

（1）应尽量使“主风道” 靠近车道边侧设置；

（2）风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设喷淋；

（3）电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、不设在风道下方；

（4）各类管线交叉点不要设在主车道处。

车库层高= 车库底板构造面厚度+停车库净高2.2米+通风+（喷淋高度）+（电桥架）+顶板梁高。

风道下无喷淋，层高可以控制在3.40米；

（100+2200+300+800）

风道下有喷淋，层高可以控制在3.60米；

（100+2200+200+300+800）

集团控制标准：普通地库3.6m；人防车库3.8m。

采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片）；顶板及底板采用同方向、同坡度的结构找坡。

五、覆土厚度

地库顶板覆土厚度决定着顶板的荷载，也决定着地库的梁柱高度、截面尺寸、配筋数量等，也间接决定着地库的结构成本。

覆土厚度由管网布局、种植要求、绿地率要求等要素决定，因此，优化综合管网的布局至关重要。

顶板平均覆土厚度：

（1）应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同；或采用树池、堆土形式来种植；平均覆土厚度≤1.0米~1.2米。

（2）如采用覆土种植，建议覆土厚度如下：种植大树处覆土局部1500；普通乔木处1000；草坪300 ~ 400；

（3）方案阶段，给排水专应给出排水方案，根据水管布置长度及上方有无行车情况确定所需覆土厚度，进行局部调整。

六、总结

综上所述，不同阶段有不同的控制要点，如下图。

规划阶段控制要点：

方案阶段控制要点：

稿源：明源地产研究院

本文仅供学术经验分享之用

转载请注明稿源