细数美国科特亚如何成为装配式建筑独角兽企业，原来是因为……

2018年初，美国建筑科技公司科特亚（Katerra）获得Softbank软银旗下愿景基金（Vision）投资，融资额达8.65亿美元，投后估值更是超过40亿美元……

这家成立于2015年、主要从事装配式建筑工程的年轻企业，短短3年就跻身全美25大多户建筑（Multifamily）总承包商之一，这不仅让建筑行业内的老司机咂舌，更让国内建筑圈的初创企业看到了曙光。

本文尝试分析科特亚公司，细数其成长为独角兽企业的种种缘由。

科特亚（Katerra）创立于加利福尼亚的门洛帕克，是一家提供智能化建筑解决方案的公司。它旨在以BIM作为基础工具，打通建筑建造的各个阶段，打造全新的智能化建筑装配，像造标准的工业化产品一样造一所房子。

2018年全年营收预计将达9.6亿美金，全年预计净亏损1.78亿美元。根据最新报道，2018年科特亚公司最新一轮融资估值约为40亿美金。

美国装配式建筑持续处于复苏通道之中，区域集中度较高

自2009年以来美国装配式建筑持续处于复苏通道中，且增速持续提升。2017年美国预制房屋发货量92902套，同比增长14.5%，与2009年最低点49717套相比已增长87%，CAGR达8.1%；2009年以来增速趋升，从2010年0.7%逐步升至16/17年的15.0%/14.5%。

从地区分布来看，德克萨斯州（Texas）的发货量远远领先其他州，区域集中度较高，中西部地区居多。2013-2017年德克萨斯州平均预制房屋发货量达13997.8套，占全美平均发货量19.1%，远远领先第二名路易斯安纳（Louisiana）7.3%达11.8pcts；总体来看美国的装配式建筑区域集中度较高，发货量前10大州占总体60.6%，前20占81.6%。

科特亚处于高速发展期

科特亚成立于2015年,目前是美国25大多户建筑（Multifamily）总承包商之一。目前在四个国家设立办事处（美国、中国、墨西哥和印度）；员工超过1300名，预计到2018年年底会达到3000人。

公司在亚利桑那州的菲尼克斯（Phoenix）设有预制构件生产工厂，占地20000㎡，交通便利，与各个预制房屋需求大州距离较近；在华盛顿州斯波坎（Spokane）设有交错层压木材（CrossLaminated Timber, CLT）工厂，占地120000㎡，将于2018年年底投产；公司预计在2018年底共有6家工厂投入生产运作；公司与杭州宇中高虹照明电器有限公司合资设立了工厂，面积27195㎡，主要生产LED照明产品。

公司目前处于施工阶段的大型项目有12个，每个项目含有200-400个住房单元；据公司主席迈克尔·马克斯（Michael Marks）透露， 2017年完成项目11个，未完工项目金额达13亿美元。

目前公司尚未上市，已融资4轮，总融资额达10.71亿美元，估值达30亿美元。

消费电子制造+科技创投+房地产三巨头强强联手

科特亚三位创始人分别来自消费电子制造、科技创新企业投资和房地产投资领域，他们将在各自领域的成功经验融入科特亚，造就了科特亚独树一帜的产品服务和管理模式。下面分别介绍这三位创始人：

1. 迈克尔·马克斯（Michael Marks）。迈克尔·马克斯为科特亚的主席，曾掌舵消费电子制造巨头伟创力（Flextronics）13年之久，期间将公司发展成为全球最大的电子专业制造服务商之一，与富士康齐名，年收入规模从不足1亿美元增长至160亿美元；在2007年，迈克尔还曾当任特斯拉的临时CEO。

2. 吉姆· 戴维森（Jim Davidson）。吉姆·戴维森为美国科技投资PE银湖（Sliver Lake）的创始合伙人之一，旗下管理资金达390亿美元，参与投资包括戴尔、Skype等著名企业，吉姆在科技行业有超过30年的投资咨询经验。

3. 弗里茨·沃尔夫（Fritz H.Wolff）。弗里茨·沃尔夫为原房产投资公司 The Wolff Co. 的执行董事长，该公司专注于多户建筑和老年人住宅的投资。弗里茨拥有超过20年的机构房地产投资经验。

公司提供建筑工程中的全方位业务，包括工程设计、室内设计、材料供应、工地管理、劳工管理、装修服务六大业务。除了提供单项业务服务外，科特亚将各项业务高度集成，为客户提供端到端的建筑服务，建造项目如同生产手机一般，客户无需与多家建筑设计公司、工程承包商和其他相关公司打交道，提高工程效率，降低建造成本，缩短项目工期。

1）工程方案设计业务：团队获全美认可，项目获奖众多。公司可以在项目的任何阶段与客户合作, 将外部设计转换为制造组件，或使用高度集成的建筑设计系统来创建完全原创的设计。公司创立了科特亚设计联盟，由建筑行业最具权威的专家组成的外部顾问小组，小组成员与公司密切合作，为设计开发产品提供定期反馈，并协助制定新的市场和产品标准。

2）室内设计业务：业务囊括多领域，加强集成设计服务能力。公司的室内设计业务包括住宅、酒店、商业等领域，助力公司打造全面集成设计服务。

3）材料供应业务：一站式的建筑材料采购平台，为公司的集成项目提供支持。公司除了生产自主设计的建筑材料和定制构件外，还积极地发展全球供应商网络。公司销售的建筑材料主要是装配式建筑构件、交错层压木材、厨卫用品以及其他完成品。

 4）工地管理业务：行业经验结合技术系统，加快工程进度。公司采用RFID跟踪每一个产品和组件，将施工现场作为制造工厂的延伸，提供更高的装配效率和更好的品控，可以加快工程进度，减少施工过程中的浪费。以美国华盛顿州斯波坎市的项目为例，仅仅用了17 天便搭建完成。

5）劳工管理业务：独立的集成团队支持，全面考察保证劳工素质。2000年起，公司业务范围已扩展至全美25个州。业务包括招聘宣传、面试、资格认证、劳资谈判、就业指导、保险、薪酬管理、年金计划等。公司还开设了招工平台KaterraLabor.com，招工企业可在平台上发布招聘信息，技术工人也可以查询潜在的职业机会；公司为每一位候选人执行全面的7步考核过程，保证招聘人员的素质。

6）装修服务业务：多户住宅和商用建筑全覆盖。公司装饰业务涵盖户内外装修，在多户住宅领域，室内装修包含从采购到安装产品的全范围业务，户外装修包括外墙装修、外部涂漆、粉刷装修、窗户置换、栅栏装修、停车场装修等；在商用建筑领域，通过科特亚项目管理模式，公司已完成上千个项目。

科特亚的核心优势是其整合了装配式建筑产业链，覆盖设计研发、供应链管理、施工管理三大领域，并用技术平台将其串联。以产品化、系统化的项目管理模式替代传统建筑行业单个项目导向的管理模式。

技术平台：系统化项目管理的基础。公司花费重金将世界五百强企业的先进技术迁移至建筑行业，同时大力研发设计、施工等领域的软件和硬件，提高了设计、供应链、装配施工的效率，并且加强了三个领域的整合，实现设计供应加工装配一体化。公司的技术平台包括全球范围的SAP HANA数据库平台和科特亚的市场分析平台，可以从房地产和建筑领域挖掘数据；移动端APP帮助公司连接市场上的劳动力；物联网工具可优化施工方案、跟踪物料库存等。

创新的设计模式：标准化与个性化的平衡。基于科特亚自有的构件数据库，公司可以将一个个标准化装配式构件、室内用品和完成品像搭积木一样完成个性化的设计方案。

强大的全球供应链：节省材料成本。科特亚把BIM与供应链系统对接，整合所有工程项目所需的材料清单，将一笔笔小额订单合成大额的订单，减少与众多材料供应商的沟通成本，同时增强公司在采购时的议价能力，从而降低采购成本。

按部就班的装配施工：快速高质完成项目。在供应链管理和BIM技术的协同下，公司能够事先优化施工装配方案，并在施工现场按照既定方案精确有序地完成装配任务。同时，公司还将装配工人由施工现场移至装配构件工厂，使得装配工人更加熟悉施工工序和流程，减少施工中的物料和时间损耗，快速高质量地完成施工项目。

通过先进的科特亚模式，公司集设计研发、材料供应和装配施工一体，做到了像制造手机一样来完成建筑项目，极大地提升了项目的施工效率，原工期一年的项目可压缩至3-4月；通过设计供应加工装配一体化，压缩了项目成本，降低成本约30%，提高了项目的利润率。

家得宝（Home Depot）和劳氏（Lowe’s）是美国第一、二大的家居建材用品零售商，很早就开始推出装配式建筑的整体解决方案。与家得宝和劳氏相比，科特亚的优势在于不仅面对个体用户，可提供较为复杂和个性化的装配式建筑设计方案，并有能力实现精确快速的施工。因此，科特亚有能力承接较大的建筑项目，满足客户的定制需求，业务规模扩张能力强。

美国装配式建筑发展至今已有约40年历史，期间业内没有出现代表性企业，科特亚为什么能够在相对成熟的装配式建筑市场上脱颖而出，成为建筑行业仅有的独角兽？通过分析，我们认为科特亚之所以能够成为独角兽与其独特的“基因”有关：

瞄准一个明确的市场

科特亚自成立以来，美国装配式建筑市场增速持续提升，且区域相对集中。2017年美国预制房屋发货量92902套，同比增长14.5%，与2009年最低点49717套相比已增长87%；2009年以来增速趋升，从2010年0.7%逐步升至16/17年的15.0%/14.5%。从地区分布来看，德克萨斯州（Texas）的发货量远远领先其他州，区域集中度较高，中西部地区居多。2013-2017年德克萨斯州平均预制房屋发货量达13997.8套，占全美平均发货量19.1%；总体来看美国的装配式建筑区域集中度较高，发货量前10大州占总体60.6%，前20占81.6%。

科特亚主要向客户提供装配式建筑，而其中又以木结构装配式建筑为主，装配式建筑市场的快速发展为科特亚公司的发展提供了良好的外部环境。从目标市场选择及切入时机上来讲，科特亚已然处于“风口”之上。创业讲究顺势而为，也讲究目标明确，顺势而为能够事半功倍，目标明确则少走弯路，所以能够做到两相结合的才被认为是创业的好项目。

构建降维打击的优势

根据麦肯锡的研究，在过去的60年里，制造业的生产率增长了7倍，而建筑业的生产率却几乎维持不变。制造业每一次生产效率的提高都离不开革命性的创新，而建筑行业的革新趋势就是发展装配式建筑。虽然初期成本较高，但长期来看能发挥建筑业的规模效应。因此包括科特亚在内的建筑科技公司开始往装配式的方向靠拢，希望由此来发挥标准化和工业化的优势，降低增量成本。

科特亚模式实质上是“装配式建筑+产业链整合”，基于技术平台将建筑设计、生产、施工，以及中间的物料管理、供应链配送等等整合在一起，全程信息化无缝处理，把建筑当作一个工业品来制造，将资源进行高度整合。在全球供应链和技术的推动下，科特亚采用端到端的建设过程，建造房屋的过程更接近于一个精确排序、产品组装的过程。随着模式的不断成熟，科特亚可在目前比传统施工降本15%的基础上，进一步优化成本，预计在预制率达到50%的情况下降本超过35%，在预制率达到70%的情况下降本超过39%。

科特亚以制造业的方式来做建筑业，就是将在制造业中已经广泛运用的理念和技术应用到房屋建设中，以高效打低效，以高维打低维，从而形成对传统的颠覆。这对投资人无疑是非常具有吸引力的“故事”，如果再加上业绩能够不断“兑现”，那可就不仅仅只是“故事”了，而变成了一门“好生意”和一家“好公司”。

不断融资并做大规模

（1）不断融资

2018年初，科特亚公司D轮拿到软银愿景基金8.65亿美元投资，投资到账后，科特亚现估值已经超过40亿美金。目前投资科特亚的投资机构包括：软银、富士康、德丰杰成长基金、Greenoaks Capital、Paxion Capital Partners、Lucas Venture Group、 Khosla Ventures、Moore Capital等。

其中，软银的投资最为引人注目，软银愿景基金核心投资科技领域，如先后投资了ARM、NVIDIA、Sprint等，实际剑指5G通讯，生态圈内的各家公司将产生协同效应。其投资策略就是“制造王者”，对于他们看准的公司和领域，会毫不犹豫地出手，且每次出手就是1亿美元以上的投资额。

在软银的布局里，科特亚的房子可以视为一个大型的智能化终端，即一个大号的可以用来给人住的IPHONE，对软银来讲，这里面又需要多少传感器和芯片呢？同时，软银加持对科特亚来说，则意味着加入了一个更大的生态圈，可获得更多方面的支持。

（2）不断发展壮大

科特亚成立以来规模不断扩大，员工超过3500名，预计到2018年年底共有6家工厂投入生产运作。

在内生增长的同时，科特亚也通过并购加速扩张。在北美市场，2018年5月，并购了加拿大大型木材建筑提供商Michael  Green  Architecture ；2018年6月，并购了室内设计和建筑管理解决方案提供商Lord Aeck Sargent；2018年10月份，正在推进与Bristlecone ConstructionCorporation的并购。在海外市场，2018年6月，Keterra与一家印度公司KEF Infra合并的消息正式公布。KEF曾为印度第二大IT公司Infosys建造办公楼，为印度本土商场运营商LULU Group建设商场和办公楼，是施工现场外进行生产制造的专家。

市场方面，科特亚的全球市场布局清晰，美国之外公司中短期将主要进军印度和中东，目前公司储备订单超过38亿美元，客户包括斯坦福大学、麦肯锡等。谷歌准备与KATERRA等公司合作为其员工采购9850套预制化木结构公寓，解决公司近九千多人的住所。这单生意行业估计大约在9.5-10亿美金；与KATERRA一起获得软银投资的WeWork，也计划于KATERRA合作建造新装配化住宅； 8月底，公司在加州的Anaheim完成了一栋有386单元的多户型公寓。除了住宅外，公司也收到了很多政府大楼（华盛顿州Spokane的政府办公大楼）和酒店式公寓的订单。

不断融资与持续做大规模是相辅相成的，就如同硬币的两面，缺一不可。如果没有持续的资金注入，科特亚就无法投资生产工厂，就无法进行并购，就无法接更多的订单，做大规模也就无从谈起，反之，如果规模尤其是订单规模没有获得增长，公司的融资也无从谈起。