住宅项目地下车库经济性研究
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2021-01-27 08:52:27
引言
本篇文章出于相关内容保密考虑，隐掉众多关键数据，更多的是定性的描述相关结论，希望能给大家以启发。地下车库综合复杂，涉及内容众多，其研究和数据统计是一个长期且艰巨的工作，做得越细越深入，管控指标才能越有针对性越起到作用，才能最终达到“精耕细作，强身健体”的效果。
一、背景篇——当前国内地产行业背景
1.1 国家经济宏观形势对房地产的影响
1.2 近两年地产政策简介
1.3 地下车库设计管控的重要性
地产行业告别了黄金时代，行业利润水平中枢下滑已是业内不争的事实，过去一味囤地利用高负 债追求高增长的模式无法持续。如何追求“有质量的增长”，成为了当下房企的新命题。成本控制直 接关系到房地产开发企业的利润空间及生存和发展。项目成本进行动静态控制和有效及时的管理是必 不可少的。
从对标房企和集团已经完成的几十个集团项目统计来看，地下车库成本绝大部分占项目总建安成 本的22%-35%，地下地库成本优化至关重要，需高度重视。当车均效能越低时，车均造价越高。每 提高1平方米停车效能，非人防造价约节省3500-4000元，人防造价约节省4500-5500元。
二、政策篇——各城市停车政策及规章统计
2.1 全国重要城市停车政策统计及分析
三、技术篇——地下车库经济优化技术专篇
3.1 地下车库规划布局
3.1.1地库及人防选址注意事项：
地库区域的划分是需要考虑综合因素的，一般来说，以下三个方是大多说楼盘需要面对的情况：
（1）示范区售楼处和地库的关系：示范区售楼处出于抢提前开放、开盘的考虑，一般都提前与大区施工，因此建议避开大区地下车库范 围，并与地下车库预留距离不宜小于6米。
（2）首开区位置和地库的关系：首开楼盘建议与人防分区域设置，地下室人防部分施工进度相对较慢，影响首开楼盘时间（当地政府 有首开部分即需建好人防要求的除外）；同时成本投入较高，增加资金峰值。
（3）竖向设计和地库选址和标高的关系：地下车库范围应考虑场地高差、竖向设计和土方平衡情况，尽量做到土方量最小，尤其填方需要重点 控制，对后期结构稳定及成本的投入都有重大影响。
“集中式地库”停车方式建安成本最集约，如果项目地势平坦，首推此种布局方式，而且地库轮廓越 接近完整的矩形，车均停车效率越高；“鱼骨式地库”常用在地库车位数有限，洋房或叠拼等墅类产 品的地下布局中，这种布局不足在于地下外墙面积占比大，防水材料及做法较浪费，这种方式近些年 随着各大房企关注成本应用逐渐较少；“散布式地库”应用在竖向复杂的场地中，通过分区域设置楼 栋和地库的方式最大程度的利用既有地形，减少土方和整体建安成本。
3.1.3地库剖面布局：
如果地库规模是一定的，以下四种图示的地库剖面布局中，总的建安成本比较 1＞3＞2＞4。也就是 说尽量将地下一层车库的面积做到最大，且如条件允许，尽量只做一层车库，因为随着地库层数的增 加，地库深度的增大，整个地库工程费用和建安成本的投入都将呈现曲线陡升的结果。
3.2 大/小柱网、结构体系与经济性研究
3.3 地下车库层高专项研究：
3.4 典型规模地库机房研究
另外：
四、结语
感谢供稿作者：
周渤（ 远洋设计汇）
本文仅供学术经验分享之用
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