地库优化的“抽丝剥茧”新思维数据分析

【序】

地下室，被遗忘的角落！

巨大的成本被埋在了地表以下，你却不得而知，但是大数据只会说真话！本文摒弃传统思维，换个方式看问题，摆事实，说逻辑，明思路，给方法，用数据呈现，期望对行业人士有帮助，或有所启发！

【第一部分：现状】

设计决定建安成本90%以上，设计管理水平的高低，直接决定产品的成本控制水平和产品品质；随着项目利润空间越来越薄，对成本控制越来越严，开发商对设计越来越重视，产品管理也愈发精细化。在各项细分领域，不管是对设计资源的甄选，优化咨询机构的引入，设计管理工作的投入，还是产品标准化的研究，个性化的创新，都在不断进步和提升。任何事情都不是单打独斗，在设计链条的各个有机环节中，大家分工合作，专业的人做专业的事。

对于开发项目来说，地上建筑可以标准化，地下室却不可以！因为设计时间，设计水准，认知水平，管控能力，开发周期，重视程度，外部条件，投入精力以及项目客观等各方面的因素制约，另外地下室设计复杂多变、综合技术性极强，地库往往很难控制好，地库成为设计无效成本发生的“重灾区”，是管控中的一个“大难题”！

实践出真知，有些事情并不像它表面看上去那么简单。【地库优化大师】经过大量项目的研究、统计和梳理，得出如下结论：一般住宅地库面积，占比地库总建筑面积20~25%，这只是地库呈现的众多数据当中的冰山一角，大家往往选择性忽视了一个重要数据，地库成本占项目总建安成本的25~30%。

给大家看一个案例，这个项目为JD集团优化后的实施项目。

看着好像挺不错，车位横平竖直，方方正正，可是停车效率仅20991.68/355=59平方米/车，看看下面对它的分析：

11类问题，这还仅仅是单从平面上分析看到的问题，打个比方，原本如此方正的地块停车效率做到32平方米/车，完全没有问题，但实际上停车效率达到59平方米/车，我们来算算无效成本，355X（59-32）X3500=3355万元。

然而，你确定知道地库设计到底还有多少无效成本吗？随随便便造成几百万，几千万，上亿的成本损失。这不是耸人听闻，残酷的事实就摆在眼前。

【地库优化大师】朱军二十几年的从业经验，得出如下研究成果：

100亿规模的房地产企业，地库轻松节省上亿元无效成本 

现在展示一些分析数据模型

      前提：按照用地面积40000平米，容积率2.5，配套及物业管理用房等占比5%，建筑占地面积20%且全部为高层建筑，地上可售住宅面积户均100平米，每100平米地上建筑面积配置1个车位。

1、大家从数据模型显而易见就可以看到地库的建造成本进行折算，可售面积造价达到1010元/平方米。

2、地下停车位数量增加对项目可售面积单方建安成本的影响：

可售单方造价建安成本影响值=增加地下车位数×停车效率指标×地库单方建安成本/可售面积。

地面停车位占10%时，10%×1000×35×2500/95000=92.1元/㎡；

地面停车位占15%时，15%×1000×35×2500/95000=138.2元/㎡

地面停车位占20%时，20%×1000×35×2500/95000=184.2元/㎡。

经计算看出，地下车位每增加5%，对项目可售单方建安成本的影响为46元。

3、再看一下车位销售率与车位盈亏售价。

从上表看出，当地库车位销售率为70%时，车位售价15.2万元/辆才能达到盈亏平衡，而这仅仅只是建安成本盈亏平衡售价，这对于三四线城市来说不可能完成；哪怕是地下车位全部销售完，三四线城市也很难达到10.6万元/车位的盈亏平衡售价，这些都是没有考虑时间成本的静态测算。

4、设置储藏室的成本盈亏表：

5、设置人防建设的测算表

6、某设备用房布置，

从这一项项触目惊心的表格、数据和分析，大家一定发现，在房地产低利润时代，实施精细化设计和成本管控，借助地库优化设计资源，深入挖掘地库无效成本空间，实现成本与品质的平衡，有效控制无效成本，提升项目收益，是多么重要的工作，向成本要利润，是房地产企业的必选项和必修课。

大家知道努力很重要，奋斗的模样很可爱，但是努力的方向更加重要！思维方式必须改变。

现在大家有了这个意识，知道了地下室的管控有个巨大的坑，但是却不得其法，找不到方向，大家一直有个误解，认为项目的开发各大地产集团有专业的设计管理团队，有制度，有流程，有标准，有限额设计，也聘请了专业的设计院，老板一定会说，还有什么理由不做好呢。

但是残酷的事实是，地库永远没有做好，为什么呢？因为地库设计太复杂，无法标准化，只靠施压，定目标，限额设计没有用。

    【第二部分：解惑】

这是一项系统工程，在这项专项业务上没有潜心研究，没有系统总结，没有自上而下的系统筹划，没有自下而上的千锤百炼，没有掌握核心要点，是不会有所成就的，也很难解决问题，尤其是复杂的、大型的项目面临的挑战更大。

【划重点】

下面简要介绍一下地库优化概要。

一、用管理手段解决技术问题。

1、开发企业、设计公司、优化咨询各司其职，三位一体携手并进；

2、开发企业设计管理统筹协调，明确公司产品策略、定位并予以核准，对于定位与成本、时间、标准不相符部分予以调合和梳理；

3、设计管理制定管控流程；梳理清楚各阶段的工作重点

4、从源头控制，搭建各方资源协同机制，引入优秀设计及优化咨询资源；

5、收集整理项目地方规定，如地上可建车位配比，非机动车设置规则，可折算车位指标规则，场地设置标高要求，消防车道设置、绿化率计算规则；

6、内部整理明确对停车方式、赠送方式、地库功能配置、建造标准、智能化标准等的要求；

二、从专业上建筑、结构、水风电、景观、装修、停车划线等专业协同优化；

1、建筑牵头，各专业协同；

2、成本和效果平衡；

三、从技术维度上需要知道从哪些方面着手

地下室设计优化核心要点

1、外部因素（节选）

2、总图规划（节选）

3、规模控制（节选）

4、结构体系控制

基础选型（节选）

结构转换（节选）

楼板选型（节选）

筏板选型（节选）

基坑支护选型（节选）

基础选型案例（节选）

5、柱网设置

规范解读（节选）

坪效对比（节选）

6、设备设施优化

变电所（节选）

管线综合（节选）

7、层高设置技巧（节选）

8、 ±0.0设置秘诀（节选）

地下室设计优化提升事项

1、地库轮廓（节选）

2、塔楼区域（节选）

3、人防区域（节选）

4、机械停车（节选）

5、建筑构造（节选）

6、采光井道（节选）

7、覆土厚度（节选）

8、出入口部（节选）

  以上部分内容仅仅为培训课件中摘选的一小部分。培训课件将会系统、全面、详尽的帮助大家提升地库设计和管控水平。

    【第三部分：答案】

给大家看一个案例，这是在南通的一个项目，在接触这个项目的时候，方案设计已经完成，经过测算停车效率为38平方米/车，但各方面情况都比较好，开发企业有良好意愿，整体规划愿意调整，报建部门善于沟通，设计管理团队希望创立标杆，为项目节省无效成本，提升项目利润空间，在各方面都支持的大好环境下，【地库优化大师】带领大家，基本上采用了涵盖上述所列的16项手法，形成了如下的结果（如图）

除掉非机动车面积，剩余地库面积为59785.6平方米，停车2198辆，停车效率为：59785.6/2198=27.2平方米/车；优化无效成本为：（36-27.5）X2198X3500=6770万。

另一个安徽项目，从方案开始介入，全程优化，此部分为方案阶段图纸。

停车效率=76701/3025=25.4平方米/车。施工图深化工作后，最终的效率为26.5平方米/车。

稿源：瀚思空间

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